Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Ποιοι πρέπει να κάνουν αναθεώρηση της άδειας

Κατατέθηκε η πολυαναμενόμενη τροπολογία για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), χθες το βράδυ, μετά τις αλλαγές που προέκυψαν από την απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία ακύρωνε τη χορήγηση ευεργετημάτων ύψους για τα νεόδμητα κτίρια.

Μαζί με τη συμμόρφωση της Πολιτείας στην απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, στην τροπολογία περιλαμβάνεται και ρύθμιση για την διαμόρφωση περιβαλλοντικού ισοδύναμου έναντι της δόμησης για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων από τους Δήμους, αλλά και δυνατότητας χρηματοδότησης για απόκτηση διατηρητέων κτηρίων και μνημείων, όπως και τη διαμόρφωση χώρων πρασίνου.

Προϋπόθεση η ύπαρξη Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων

Συγκεκριμένα, στην τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος έρχεται ως συνέχεια προηγούμενης μεταβατικής ρύθμισης σε συμμόρφωση με την απόφαση του ΣτΕ. Προβλέπεται ότι «τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του ΝΟΚ (άρθρο 10, άρθρο 15 περ. γ), άρθρου 15 παρ. 8 περ δ) και άρθρο 25 παρ. 1 και 2) δύναται να εφαρμόζονται, εφ’ όσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ζωνών κινήτρων».

Σημειωτέον ότι πολλοί Δήμοι δεν έχουν ολοκληρώσει την εκπόνηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Πάντως, στην τροπολογία αναφέρεται ότι «για τον καθορισμό ζωνών κινήτρων, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια λαμβάνουν υπ’ όψιν τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της». 

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Ποιες άδειες αναθεωρούνται

Χρόνος αναφοράς για την αναθεώρηση των αδειών που έχουν εκδοθεί με χρήση κινήτρων ορίζεται η 11η Δεκεμβρίου 2024, ημέρα έκδοσης της απόφασης του ΣτΕ. Έτσι, λοιπόν, στην τροπολογία αναφέρεται ότι «οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και δεν έχουν εκκινήσει οι οικοδομικές εργασίες έως την ημερομηνία αυτή, υλοποιούνται αν προηγηθεί αναθεώρησή τους για την αφαίρεση των κινήτρων αυτών». 

Επιστρέφονται φόροι και τέλη από την αναθεώρηση των αδειών

Σύμφωνα με την τροπολογία, η αναθεώρηση των αδειών για αυτές τις περιπτώσεις γίνεται από τις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης «αμελλητί», δηλαδή αμέσως και «κατά προτεραιότητα έναντι λοιπών αιτήσεων», χωρίς καμία οικονομική επιβάρυνση για τον ιδιοκτήτη. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης δε θα κληθεί να πληρώσει κανένα φόρο, παράβολο, εισφορά και κράτηση υπέρ του Δημοσίου ή του Δήμου. Επίσης, με την έκδοση της αναθεώρησης της άδειας επιστρέφονται «φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις που καταβλήθηκαν υπέρ του Δημοσίου ή του Δήμου, κατά μέρος που αντιστοιχούν στη διαφορά της δόμησης λόγω της αφαίρεσης των κινήτρων και των προσαυξήσεων».

Τι προβλέπεται για τις άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί

Σχετικά με τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και περιλαμβάνουν τα τέλη και τα κίνητρα δόμησης, στην τροπολογία αναφέρεται ότι: 

α) Δε θίγεται η προ αναθεώρησης χρήση κινήτρων και προσαυξήσεων,
β) Δεν επιτρέπεται η επέκταση της χρήσης των κινήτρων διά της αναθεώρησης, εκτός αν η επέκταση δύναται να προσμετρηθεί στα πολεοδομικά μεγέθη, σύμφωνα τις ισχύουσες, κατά τον χρόνο αναθεώρησης, διατάξεις, και
γ) εφαρμόζονται οι διατάξεις περί μη καταβολής και επιστροφής φόρων, παραβόλων, εισφορών και κρατήσεων».
Να σημειωθεί ότι η τήρηση της προϋπόθεσης για την εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών έως και 11η Δεκεμβρίου 2024 ελέγχεται αφ’ ενός από οικεία Υπηρεσία Δόμησης σε περίπτωση αναθεώρησης οικοδομικής αδείας ή  αυτεπαγγέλτως και κατόπιν παρατήρησης Ελεγκτή Δόμησης κατά διαδικασία ελέγχου. 

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο ως αντιστάθμισμα στην επιβάρυνση του ΝΟΚ

Στην τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος γίνεται ειδική αναφορά στη θέσπιση του περιβαλλοντικού ισοδύναμου ως αντιστάθμισμα των κινήτρων και προσαυξήσεων δόμησης, που προβλέπεται στο ΝΟΚ. Η εφαρμογή του περιβαλλοντικού ισοδύναμου αφορά τις οικοδομικές άδειες που: 

α) ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί
και εφ’ όσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την Δεκεμβρίου 2024, και
β) έχουν εκδοθεί έως και την Δεκεμβρίου 2024 και για τις έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος».

Τι είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο;

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο συνιστά ένα τέλος που καταβάλλεται ολόκληρο από τους ιδιοκτήτες και τον εργολάβο των κτισμάτων σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου Δήμου. Η αξιοποίηση αυτού του τέλους μεταφράζεται σε λήψη μέτρων, τα οποία εξειδικεύονται από το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.). 
Το εν λόγω Ειδικό Σχέδιο πρέπει να εκπονηθεί εντός δύο (2) ετών από έναρξη ισχύος της ρύθμισης, αναφέρεται στο κείμενο της τροπολογίας. 

Τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου

Σύμφωνα με την τροπολογία, τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου προορίζονται για απόκτηση κοινόχρηστων χώρων από τους Δήμους, την κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων και επικίνδυνων (ετοιμορρόπων) κτισμάτων -αρμοδιότητα που ανήκει επίσης στους Δήμους-, τη χρηματοδότηση για την απόκτηση από τους Δήμους διατηρητέων κτηρίων και μνημείων, τον καθαρισμό και την οριοθέτηση ρεμάτων, την χρηματοδότηση δημιουργίας χώρων πρασίνου. 

Τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου προβλέπεται να εφαρμοστούν σε επίπεδο δημοτικής ενότητας. Ενώ για τα πολεοδομικά συγκροτήματα Αττικής και Θεσσαλονίκης πρόκειται να εφαρμοστούν σε επίπεδο Δήμων.